부동산 양도소득세란 주택이나 토지, 건물 등을 매도할 때 매수 시 산금액과 매도 시 판 금액의 차액에 대해 내는 세금을 말한다.
차액이 없다면 세금은 발생되지 않으며 주택의 경우 비과세 조건에 충족하면 양도소득세는 없다.
부동산 양도소득세란
부동산을 양도하면서 발생한 소득에 대한 세금
부동산 양도소득세 과세 대상
양도소득세 과세 대상에는 상장법인의 주식, 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 골프 회원권 등 포함되지만 여기서는 부동산에 관한 것만 설명한다.
부동산 양도소득세 과세 대상에는 크게 토지와 건물 그리고 권리에 관한 것이 포함된다.
권리에는 지상권과 분양권, 입주권 등이 있다.
부동산 양도소득세 과세
토지 또는 건물, 단독주택, 아파트 등을 양도할 경우 소유권 이전과 관계없이 양도소득세가 발생된다.
부동산 양도에는 매매뿐만 아니라 교환도 포함되며 증여의 경우 채무와 함께 증여하게 되면 채무금액만큼은 증여자가 양도소득세 과세 대상이 된다.
이것을 부담부 증여라고 한다.
직계 존비속과 매매계약을 할 경우 세무당국에서는 이를 증여로 추정할 수 있기 때문에 실제 매매라면 대금이 오고 간 것을 증명할 수 있는 자료를 가지고 있어야 한다.
차후 증여로 추정돼 양도세가 아닌 증여세로 추징할 경우 해당 자료로 소명하면 매매로 인정한다.
다만 배우자와의 매매는 성립되지 않는다. 매매계약을 하더라도 증여로 추정해 증여세가 부가되며 증여받은 배우자가 차후 5년 이내 해당 물건을 팔게 되면 증여자가 매도할 경우와 수증자가 매도할 경우의 세금을 계산해 세금이 많은 것으로 과세하기 때문에 주의해야 한다.
부동산 양도소득세 감면
조세특례법이 적용되는 가령 신축주택 취득 등이라면 양도소득세가 100% 감면된다. 다만 20%의 농어촌특별세는 부가된다.
마찬가지로 8년 이상 자경농지 등의 경우도 양도소득세가 면제된다. 농어촌특별세는 부가된다.
그리고 주택을 3년 이상 보유했을 연간 3% 10년 이상일 경우 30%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있다.
부동산 양도소득세 비과세
부동산을 양도해도 세금이 과세되지 않는 경우가 있다. 이것을 비과세라고 한다.
비과세와 면제 그리고 100% 감면은 다른 것이니 주의해야 한다.
여기서 말하는 것은 비과세이다.
비과세 되는 경우로는 1세대 1 주택자로 그 주택을 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.
다만 지역(조정대상 지역)에 따라 보유가 아닌 실거주를 해야 하는 경우도 있으니 조정대상 지역에 해당되는지 확인해야 한다.
그리고 1세대 1 주택자라고 해서 무조건 비과세 되는 것은 아니다.
양도 당시 실지거래가액이 9억 원 초과하는 고가주택의 경우 초과하는 금액에 대해서는 과세가 된다.
또한 단독 주택일 경우 그 토지가 주택 면적에 5배가 넘는 경우 과세가 되며 도시지역 밖일 경우 10배가 넘는 토지에 대해 과세가 된다.
